Смирнов Недвижимость | Vysotsky Estate

💰 ЧАСТЬ 4: ПРИМАТ ПОЛОЖИЛ НА ДЕПОЗИТ ИЛИ В ОФЗ Вложил начально: 5 000 000 ₽ Получил через 5 лет (после налогов): 8 226 500 ₽ (рост начального вклада) Прибыль: 8 226 500 - 5 000 000 = 3 226 500 ₽ ROI: 3 226 500 / 5 000 000 × 100% = 64,5% За 5 лет со средней доходностью 10,5% годовых 📊 ЧЕСТНОЕ СРАВНЕНИЕ 🧠 Примат 💸 Взнос 💰 Получил 📈 Прибыль ROI Годовых Ипотечный 5 000 000 ₽ 9 632 624 ₽ 1 297 848. +26%. 4,7% Депозитный 5 000 000 ₽ 8 226 500 ₽ 3 226 500 +64,5%. 10,5% 💥 Депозит заработал на 1,9 млн больше!

ГЛАВА 3: ИЛЛЮЗИЯ РОСТА Через 5 лет Примат сидит довольный. Рынок растет по 5% в год. Его квартира теперь стоит: 16 × (1,05)^5 = 20,42 миллиона рублей! "Я ЗАРАБОТАЛ 4,42 МИЛЛИОНА!" - кричит примат, выбрасывая дофамин литрами. Хорошо. Давай продавать твою "инвестицию". Цена продажи: 20 420 000 ₽ Надо закрыть кредит: -10 174 776 ₽ Риелтор никуда не делся: Комиссия 3%: -612 600 ₽ ИТОГО НА РУКАХ: 20 420 000 - 10 174 776 - 612 600 = 9 632 624 ₽ Начальные вложения: Первый взнос: 5 000 000 ₽ Что вернулось в активе? ` Первый взнос: 5 000 000 ₽ (вернулся в стоимости квартиры) Погашение долга: 1 825 224 ₽ (вернулось в стоимости квартиры) Что СГОРЕЛО безвозвратно? Проценты банку за 5 лет: 3 334 776 ₽ Получил на руки после продажи: 9 632 624 ₽ Минус первоначальный взнос: - 5 000 000 ₽ ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ ЧИСТАЯ ПРИБЫЛЬ НА ВЛОЖЕННЫЙ КАПИТАЛ: 4 632 624 ₽ НО! Надо вычесть проценты, которые сгорели: Прибыль: 4 632 624 ₽ Минус проценты банку: -3 334 776 ₽ ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ ЧИСТАЯ ПРИБЫЛЬ: 1 297 848 ₽ ## ✅ ПРИБЫЛЬ: 1,3 МИЛЛИОНА НА ВЛОЖЕННЫЕ 5 МИЛЛИОНОВ ROI ипотечника: ROI = 1 297 848 / 5 000 000 × 100% = 25,96% За 5 лет = 4,7% годовых

ГЛАВА 2: СЕМЕЙНАЯ ИПОТЕКА - МАТЕМАТИКА ДЛЯ ТЕХ, КТО НЕ СЧИТАЕТ Исходные данные примата Наш примат нашел квартиру: • Цена: 16 миллионов рублей • У примата есть: 5 миллионов • Банк дает: 12 миллионов под 6% • Срок: 20 лет Примат радостно подписывает договор. Он же инвестор! У него будет актив! Что примат подписал на самом деле Ежемесячный платеж: 86 000 рублей "Подумаешь! - говорит примат. - Я же зарабатываю 150 тысяч! Легко потяну!" Хорошо. Давайте посмотрим, КУДА уходят эти деньги. Заплатил: 5 160 000 ₽ Банку в карман: 3 334 776 ₽ (65%) Погашение долга: 1 825 224 ₽ (35%) Перечитайте медленно:

ДВЕ ТРЕТИ ваших денег первые 5 лет - это чистая прибыль банка. Вы платите не за квартиру. Вы платите банку за право владеть квартирой,

Считаем полную стоимость "инвестиции" Первый взнос: 5 000 000 ₽ Платежи 5 лет: + 5 160 000 ₽ ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ ВЛОЖЕНО: 10 160 000 ₽ Из этих 10 миллионов: - ✅ Ваш капитал в квартире: 6 825 224 ₽ (67%) – ❌ Сгорело в проценты: 3 334 776 ₽ (33%) Вы вложили 10 миллионов, чтобы владеть активом стоимостью 6,8 миллиона. Примат, ты уверен, что это называется "инвестиция"?

ЧАСТЬ 1: АНАТОМИЯ ОБЕЗЬЯНЬЕГО МЫШЛЕНИЯ Примат видит баннер "СЕМЕЙНАЯ ИПОТЕКА 6%! НЕДВИЖИМОСТЬ - ЛУЧШАЯ ИНВЕСТИЦИЯ!" Что происходит в мозге: Дофаминовая система: "СВОЯ КВАРТИРА! АКТИВ! КАПИТАЛ!" Префронтальная кора: "Подожди, давай посчитаем..." Дофаминовая система: "ЗАТКНИСЬ! Я ХОЧУ КВАРТИРУ!" Префронтальная кора сдается. Примат идет в банк. Что примат НЕ понимает? Его учили в школе складывать 2+2. Но никто не учил считать аннуитетные платежи, упущенную выгоду и реальную доходность с учетом инфляции. Зато его научили, что: • Недвижимость всегда растет ✓ • Своя квартира - это круто ✓ • Ипотека под 6% - это выгодно ✓ • Все так делают ✓ Четыре утверждения. Три из них - ложь. Одно (про крутизну) - субъективно. Но примат этого не знает. Потому что считать он не умеет.

СЕМЕЙНАЯ ИПОТЕКА: КАК ПРИМАТЫ ДОБРОВОЛЬНО ЗАЛЕЗАЮТ В КЛЕТКУ? Руководство для homo sapiens, который думает, что он инвестор Представьте себе шимпанзе. Умное животное. Использует инструменты. Решает задачи. Но покажите ему блестящую штуку в ловушке - и весь интеллект отключается. Дофамин бьет в голову. Примат лезет лапой. Щелк. Капкан захлопнулся.Теперь представьте офисного работника. Высшее образование. Читает финансовые новости. Но покажите ему баннер "Семейная ипотека 6%! Выгодная инвестиция в недвижимость!" - и префронтальная кора отключается точно так же. Добро пожаловать в мир, где миллионы приматов с дипломами о высшем образовании добровольно лезут в финансовый капкан, искренне считая, что делают "инвестицию".