НЭП Инвест

Почему я называю коммерческую недвижимость “базой”? Всем привет! Сегодня выскажу непопулярное мнение. Оно также непопулярно, как и банально! А стадия принятия ко всем приходит в разное время😉 И так, коммерческая недвижимость - это один из базисов правильной стратеги в инвестировании, потому что это: 1. Фундаментально сильный актив. Офисы, склады, ритейл нужны будут всегда. При любой экономике мы не перестанем ходить к стоматологу, барберу, покупать продукты питания и т.д. Для всего этого нужна коммерческая недвижимость. 2. Стабильный денежный поток. Как часто в этом году вы видите новость, что компания отменила дивиденды? Я часто! Арендный поток в недвижимости - при правильной стратегии, стабилен. Да, он не 20%, но свои 10-12% приносит из год в год. От кризиса к кризису. 3. Низкая волатильность по сравнению с акциями. Ваша недвижимость не падает на 40% за пол года. Да колебания конечно есть, но если ваша стратегия - это получение пассивного дохода, то вам не особо важно, что с ценами внутри года. Главное на отрезке 5 лет ваша недвижимость растет на величину инфляции - минимум. 4. Защита от инфляции. Тут думаю все понятно. Недвижимость всегда со временем абсорбирует высокую инфляцию. Плюс этот процесс контролируемый вами. Индексация ставок аренды - каждый год. 5. Реальный, осязаемый актив с рыночной ликвидностью (в зависимости от сегмента). Это больше про уверенность в завтрашнем дне. Но тоже очень важно! Это как «земля под ногами» в инвестиционной структуре: не взлетит в космос, но и не испарится за одну ночь. 💼 Формула зрелого портфеля: ▪️40–60% — фондовый рынок (акции, ETF, облигации) ▪️20–30% — реальная недвижимость с арендным доходом ▪️10–15% — кэш+золото+крипта К этому портфелю конечно приходят не сразу. Но как только появилась возможность - я бы формировал структуру! 💡 Такой портфель не будет разочаровывать в доходности на рост капитала и будет давать постоянный денежный поток! 👋 Всем отличной недели! И прибыльных стратегий!

В Москве квадратный метр жилья по рыночной ипотеке стоит около 2 млн рублей. И ведь берут🤷‍♂️ НЭП недвижимость

🏠 Как выбрать новостройку и не пожалеть Покупка квартиры в новостройке — это инвестиционное решение, а не вопрос вкуса. Именно поэтому важно подходить к выбору системно. Ниже — ключевые параметры, которые следует учитывать, если Ваша цель — не просто «жить красиво», а сохранить и приумножить капитал. 1️⃣ Надёжность застройщика. Проверка застройщика — первоочередной шаг. Оценивайте: • Количество завершённых объектов за последние 3–5 лет • Историю соблюдения сроков сдачи • Финансовую устойчивость (доступна информация о выручке, долгах и прибыли по данным бухгалтерской отчётности или из СПАРК/Контур.Фокус) • Количество текущих проектов: более 5–7 объектов одновременно может быть сигналом дефицита ликвидности • Судебные иски от дольщиков: изучите арбитражные дела, особенно по спорам, связанным с ДДУ Важно: не ориентируйтесь на рекламу. Ваша задача — исключить риск недостроя и задержек. 2️⃣ Локация с инвестиционной перспективой. Идеальная локация — это не та, где лично Вам приятно находиться, а та, которая будет востребована рынком через 5–10 лет. Ключевые критерии: • Близость к транспортным узлам (метро, ж/д, выезд на магистраль) • Потенциал развития района (строительство инфраструктуры, ТЦ, школ, бизнес-центров) • Окружение (отсутствие промышленных объектов, стабильная социальная среда) • Уровень конкуренции в локации (количество ЖК и застройщиков рядом) Проверяйте планы развития района по данным местных администраций и публичной кадастровой карте. 3️⃣ Этаж, вид, расположение квартиры. Этаж и вид напрямую влияют на ликвидность и цену при перепродаже: • Оптимальный диапазон — 4–9 этажи (ликвидная «золотая середина») • Угловые и торцевые квартиры хуже по теплу и шумоизоляции • Вид из окон: важно не то, что обещает застройщик, а то, что реально будет построено через 2–3 года (смотрите на ГПЗУ и генплан) Также уточните количество и тип лифтов — в домах выше 10 этажей это критично. 4️⃣ Планировка и функциональность. Рациональная планировка — основа ликвидности. Обратите внимание на: • Адекватное соотношение жилой и общей площади • Логичное расположение мокрых зон (влияет на стоимость ремонта) • Наличие балконов, гардеробных, окон в санузлах (если речь о премиум-классе) • Реальные размеры кухни-гостиной и спален Избегайте слишком «креативных» решений — они чаще всего не оправдывают себя при перепродаже. 5️⃣ Социальное окружение. Характер аудитории в доме определяет не только комфорт проживания, но и рыночную стоимость объекта в будущем. • Уточните, на кого ориентирован проект: семьи, инвесторы под аренду, субсидированные категории? • Изучите наличие и качество ближайших школ, детских садов, парков — это ключевой критерий для семей с детьми • Посмотрите на аналогичные ЖК рядом: как выглядит контингент, что пишут на форумах Важно: даже в дорогих проектах может быть токсичная среда, если продажи идут через «скидочные» схемы. 6️⃣ Финансовые условия и допрасходы. Полная стоимость объекта включает не только цену за м²: • Уточняйте финальную стоимость с учётом ремонта (если предлагается), кладовок, парковки • Обратите внимание на обязательные платежи в ТСЖ/УК • Изучите условия ипотеки: часто «льготная ставка» компенсируется удорожанием базовой цены Запрашивайте расчёт полной стоимости владения минимум на 3 года вперёд. 7️⃣ Выходная стратегия. Даже если вы покупаете для себя, недвижимость — это актив. Задайте себе вопросы: • Сколько времени займёт продажа этой квартиры в случае необходимости? • Кто будет потенциальным покупателем через 5–7 лет? • Какой среднегодовой рост цены возможен в этой локации? Не покупайте недвижимость без понимания сценария выхода. Сохраните обязательно, в жизни может пригодиться! НЭП недвижимость

Сдаёте квартиру и не хотите проблем с налоговой? Тогда забудьте про “договорились на словах” и “платят на Сбер, всё ок”. Сейчас такие схемы палятся на раз-два. Что нужно понимать, чтобы не попасть на штрафы: 1. Деньги на карту — это уже сигнал. Налоговая легко видит регулярные поступления. Особенно, если они от разных людей или совпадают по датам. 2. Есть три легальных способа платить налог: – как физлицо — 13% раз в год (по декларации); – через ПСН (патент) — фиксированная сумма, зависит от города; – как самозанятый — 4% с физлиц, 6% с юрлиц. Быстро, удобно, без бухгалтера. 3. Что будет, если “забыть” отчитаться? – Штраф 20% от суммы налога; – Пени за каждый день просрочки; – И если совсем проигнорировать — могут прийти в гости, вплоть до доначислений за 3 года. 🤔 А если сдаёте “по-старинке”, без договора? Это не защита. Это ловушка: ни налог не заплатили, ни жильца в случае конфликта выселить официально не сможете. Минус с двух сторон. 📌 Вывод: Если вы сдаёте жильё — ведите себя как взрослый инвестор, а не как студент с “левой халтурой”. Платить налоги можно грамотно и без боли — надо просто выбрать правильный формат и не тянуть до проверок. НЭП недвижимость

Альтернативные сделки заняли 70% вторичного рынка жилья в начале 2025 года Доля альтернативных сделок на вторичном рынке жилья в Москве и Подмосковье в январе—апреле 2025 года выросла до 70% — это на 30% больше, чем год назад и максимум за последние пять лет. Такой формат предполагает, что продавец одновременно покупает новое жилье, не привлекая дополнительных заёмных средств. НЭП недвижимость

В Домклик оценили доходность долгосрочной и краткосрочной аренды Полезно будет узнать эту информацию, если вдруг планируете такую стратегию инвестирования.

Перед летним сезоном вырастает спрос на дачные дома и аренда дачи в Подмосковье — это больше уже не бюджетный отдых на лето. В среднем аренда небольшого домика сейчас стоит ₽116 тысяч в месяц для стандартных вариантов. На этом рынке пока дефицит хороших предложений! НЭП недвижимость

Что будет с ценами на недвижимость в 2025 году? Стоит ли покупать или подождать? Один из самых частых вопросов сегодня: «Не рано ли заходить в рынок? Вдруг все рухнет?» Страх понятен: рынок перегрет, ипотека дорогая, в новостях — неопределённость. Разбираем, что на самом деле происходит 👇 📊 Что с ценами? • Новостройки: умеренный рост — +6–8% в год. За счёт роста себестоимости и снижения объёмов ввода. Рынок адаптируется к новым экономическим условиям. • Вторичка: стагнация. По данным Циан и «РБК-Недвижимость», в ряде регионов уже фиксируется снижение — особенно в эконом-сегменте. • Ипотека: пока высокие ставки (около 20%) охлаждают спрос. Но это не обвал, а фаза переоценки и фильтрации неэффективных игроков. Какие стратегии работают в 2025 году? 1. Гибрид: новостройка на этапе котлована → продажа на этапе ключей. Актуально в регионах, где предложение сократилось, но спрос жив — Казань, Краснодар, Новосибирск. 2. Долгосрочная аренда в «рабочих» районах. Не гонитесь за элиткой. Студии рядом с метро в Москве, Петербурге, Екатеринбурге — это надёжный кэшфлоу. 3. Коммерческая недвижимость под небольшие бизнесы. Альтернатива с выше доходностью, если умеете считать трафик и правильно выбирать локации. 4. Переупаковка: покупка убитых объектов с последующим ремонтом и перепродажей. На вторичке сейчас много «уставших» продавцов — есть шанс взять с хорошим дисконтом. 💡 Стоит ли входить сейчас? ✅ Если вы искали и нашли ликвидный объект для себя по цене ниже рынка — действуйте. Сейчас время не роста, а точечного выстрела. ❌ Если же ваш расчёт «куплю — и оно само вырастет» — забудьте. В 2025 работает только продуманная стратегия. НЭП недвижимость

Россиянам предложили новые способы покупки жилья Российские власти хотят ввести два новых способа покупки жилья. Вице-премьер Марат Хуснуллин настаивает на проработке механизма рассрочки от застройщиков. Идея в том, что покупатель сможет полностью рассчитаться не к моменту сдачи дома, а спустя несколько лет. Для этого девелоперам могут дать возможность отбирать квартиры в случае неоплаты, как это делают банки. Среди других альтернативных ипотеке инструментов Хуснуллин назвал систему ссудо-сберегательных касс. Соответствующий законопроект, по его словам, уже находится на рассмотрении в Госдуме и готов ко второму чтению. Мое мнение: Больше опций при покупке - лучше ликвидность, выше оборачиваемость, здоровый рост цен! Идеи вполне интересные! НЭП недвижимость

В Госдуме предложили усилить ответственность за сдачу домов туристам Предлагается, что если гражданин возвёл здание, но не оформил его через Росреестр, то это будет признано административным правонарушением. Штраф предполагается рассчитывать в размере от 1 до 1,5% кадастровой стоимости участка, но не менее 5 тысяч рублей. Также предусматривается ответственность за использование участка не по целевому назначению: если участок отведён под индивидуальное жилищное строительство, но там будет размещена автомойка или дом будет сдаваться для краткосрочной аренды туристам, это также повлечёт штраф в размере 0,5 до 1% кадастровой стоимости, но не менее 10 тысяч рублей. Если инициативы реально заработают, то это может повлиять на рынок аренды загородного жилья и повлечь новый рост цен на аренду, особенно в туристических регионах. НЭП недвижимость

Росреестр предупредил об обмане при продаже приватизированного жилья Одной из наиболее распространенных схем обмана в сделках с недвижимостью является продажа приватизированного жилья, когда там есть люди, имеющие право пожизненного проживания в квартире. Поэтому в настоящее время перед покупкой рекомендуется запросить выписку из домовой книги, чтобы узнать о собственнике и жильцах, которые были прописаны в квартире. НЭП недвижимость

Россияне рискуют лишиться жилья из-за незаконной перепланировки Если собственник не устранит нарушения, квартиру могут выставить на торги по решению суда. Хм 🧐 НЭП недвижимость

Большинство россиян начинает жить отдельно от родителей в 26 лет При этом 41% съезжает в съемную квартиру. В собственную недвижимость или отданную им родителями — 36%. Раньше всех начинают жить отдельно от родителей молодые люди из Томска, Иркутска и Омска — в 24 года. Позже остальных — Пензы, Оренбурга и Набережных Челнов — в 28 лет. НЭП недвижимость

Сбербанк и ВТБ объявили об отмене комиссий для застройщиков по льготной ипотеке На неделе с 12 мая сразу два крупнейших игрока ипотечного рынка - ВТБ и Сбербанк отменили комиссии для застройщиков по программам льготного кредитования. Новость несомненно положительная. Ожидаю небольшое снижение ставок по ипотеке, но думаю в краткосрочном периоде. А учитывая некоторое снижение цен на квартиры, можно будет «поймать» интересный вариант. НЭП недвижимость

Как не стать жертвой мошенников при покупке жилья? В моей новой статье — список документов, которые чаще всего подделывают при сделках с недвижимостью, и простые способы их проверить. Разберёмся, как не попасть на фальшивые выписки из ЕГРН, левые доверенности, поддельные паспорта и фиктивные справки. Проверка займёт ВСЕГО 15 минут, а сэкономить может миллионы. Обязательно прочитайте, если планируете сделки с недвижимостью. ЧИТАТЬ СТАТЬЮ Предупрежден - вооружен! НЭП недвижимость

Что такое альтернативная сделка с недвижимостью: разбираем на практике Альтернативная сделка — это когда продавец квартиры одновременно выступает и покупателем другой недвижимости. То есть он продаёт одну квартиру, чтобы сразу купить другую. И часто всё это происходит в рамках одной цепочки. Пример: Семья продаёт “двушку”, чтобы купить “трешку”. Но купить трешку можно только после продажи — иначе не хватает средств. Продавец трешки тоже, допустим, переезжает и ждёт своей сделки. Получается цепочка зависимых сделок. Плюсы альтернативной схемы: 1. Экономия времени. Можно быстро переехать без аренды между сделками. Особенно удобно, если семья с детьми и нет запаса на промежуточную съёмную квартиру. 2. Финансовая связка. Продаёшь — и тут же покупаешь. Средства сразу идут на новую недвижимость. Не нужно брать ипотеку на 100%. 3. Гибкость по срокам. Участники договариваются: кто когда освобождает, кто когда заезжает. Можно избежать двойных переездов. Минусы и риски: 1. Все зависят друг от друга. Если в цепочке один участник сорвётся — летит вся схема. Особенно критично, если 3–4 квартиры подряд. 2. Высокая нагрузка на нотариуса и риэлторов. Все сделки надо проверять, согласовывать и проводить синхронно — юридически и логистически это сложно. 3. Сложнее согласовать ипотеку. Если у кого-то из участников ипотека, банк может затянуть одобрение. Это замедляет процесс. На что обратить внимание: • Закрепляйте все условия в договоре. Указывайте сроки, взаимные обязательства, возможные форс-мажоры. • Проверяйте все объекты в цепочке. Правоустанавливающие документы, история владения, обременения. • Работайте с опытным агентом или юристом. Самостоятельно провести альтернативную сделку крайне рискованно. • Заложите временной буфер. Даже идеально спланированные сделки часто сдвигаются на 1–2 недели. Вывод: Альтернативная сделка — это не редкость на вторичном рынке, особенно в городах-миллионниках. Это удобный, но непростой формат. Если грамотно подготовиться и всё заранее согласовать — можно выиграть и по времени, и по деньгам. Но тут точно не место спонтанности. НЭП недвижимость

Минфин против расширения льготной ипотеки на семьи с одним ребенком до 18 лет Министерство финансов РФ выступает против инициативы по расширению льготной семейной ипотеки на семьи с одним ребенком в возрасте до 18 лет. Это обосновано с учетом финансовых ограничений бюджета, заявил на брифинге глава министерства Антон Силуанов. Зато честно все сказал! Нет денег! НЭП недвижимость

Рынок аренды: число квартир сокращается. Скоро ожидается рост цен. В марте в Москве закончился рост количества квартир под аренду, а в мае число лотов уже сокращается: В моменте, когда предложение расло, цены снизились на 10-15%, сейчас же намечается разворот и высокий сезон, который дойдёт до пика в августе-сентябре с приездом студентов. Рынок цикличен! Все как в учебниках) главное не делать резких движений! НЭП недвижимость

🏡 5 подводных камней при покупке загородного дома Покупка дома за городом — мечта для многих. Тишина, природа, воздух… Но за этой мечтой легко не заметить важное. Делюсь 5 типичными ошибками, которые могут дорого обойтись: 1. Неоформленный участок или дом. Даже если “всё стоит 10 лет и живут люди” — это не гарантия. Проверь: есть ли свидетельства, внесены ли постройки в Росреестр, соответствует ли назначение земли (ИЖС или СНТ). 2. Проблемы с коммуникациями. Магистральный газ “в 100 метрах” — это не подключение. Узнай: работает ли скважина, стабильно ли электричество, кто обслуживает дорогу и будет ли вода зимой. 3. Соседи и управляющая компания. Плохие соседи или неадекватные взносы — частая боль. Пообщайся с жильцами, посмотри чаты, узнай, сколько стоит обслуживание и кто за что отвечает. 4. Дом построен с нарушениями. Красивый фасад может скрывать дешёвые материалы, кривой фундамент и отсутствие теплоизоляции. Нанимай эксперта — даже если дом “новый и отличный”. 5. Дорога и доступность. Сегодня ты ездишь на джипе, а завтра — снег и грейдер сломался. Проверяй проезд в разное время суток и года. Даже 20 км от МКАД могут превратиться в 2 часа по колено в грязи. Сделал подробную инструкцию как это все проверять! ⚠️ Итог: проверяй не только цену, но и документы, инфраструктуру и окружение. Дом — это не только стены, это то, как ты там будешь жить. НЭП недвижимость

Минфин предложил расширить налоговые льготы, касающиеся недвижимости В частности, многодетные семьи получат налоговый вычет при оплате земельного налога и налога на имущество физических лиц. Объем этих льгот предусмотрен указом президента РФ от 21 января 2024 года «О мерах социальной поддержки многодетных семей». Еще одно нововведение: льготы по земельному и транспортному налогу для участников специальной военной операции и членов их семей. НЭП недвижимость