Alfa Wealth

🔺Начало поста Что думает GPT После многочисленных расчётов и уточняющих вопросов GPT пришёл к выводу об убыточности аренды. Вывод следующий (раскройте, чтобы узнать подробности):

При заданных вводных Модель 2 существенно выгоднее. Разрыв — двузначные миллионы рублей к 01.10.2031 (порядка 16–17 млн ₽ в пользу депозитов). Модель 1 в текущей конфигурации даёт отрицательную доходность на капитал. Точка безубыточности по аренде (при фиксированной цене продажи +20%): требуется повысить среднюю аренду примерно на 30–35 тыс. ₽/мес на протяжении 60 месяцев (то есть стартовая ставка не ~110 тыс., а ~140–145 тыс. ₽) — тогда проект выйдет «в ноль».

Что думает Gemeni Модель привела большое количество данных и расчётов. Сформировала итоговый вывод, который выглядит так:

С точки зрения чистой экономической целесообразности, Модель 2 (Депозиты) является однозначно более выгодной в предложенных вами условиях. Она генерирует вдвое большую чистую прибыль при значительно меньших рисках и практически нулевых трудозатратах. Модель 1 (Квартира) проигрывает по доходности по нескольким причинам: 1. Высокие транзакционные издержки: Стоимость ремонта, мебели, налогов на покупку и продажу «съедают» значительную часть прибыли. Налог 6% со всей суммы продажи (36,6 млн ₽) — это критический фактор, снижающий финальный результат. 2. Низкая операционная доходность: Ежемесячный денежный поток от аренды невысок по сравнению с объёмом вложенного капитала. 3. Оптимистичный прогноз роста: Даже при заложенном росте стоимости квартиры на 50% (что является очень хорошим результатом для 5-6 лет), эта модель проигрывает пассивным инвестициям. Если рост будет меньше, экономика проекта станет ещё хуже. Рекомендация: Основываясь исключительно на предоставленных данных, я бы рекомендовал выбрать Модель 2. Она полностью соответствует вашему подходу к работе: это прогнозируемый, понятный и честный по отношению к себе самому способ преумножения капитала, не требующий погружения в непрофильную операционную деятельность. Инвестиции в недвижимость могут быть выгодными, но обычно при других условиях: более низкая цена входа, покупка без отделки для перепродажи («флиппинг»), более высокая арендная ставка по отношению к цене, либо более длительный горизонт владения (10+ лет) с иными налоговыми последствиями при продаже.

Что думает Sonnet Дала весьма подробный ответ с разбивкой по месяцам и посчитала итоговые результаты. Сформулировала следующий вывод:

Модель 2 (депозиты) экономически выгоднее на 8,66 млн рублей (в 2,57 раза). Ключевые факторы, влияющие на результат: 1. Ипотечные проценты — основной фактор убыточности Модели 1. За 5,75 лет вы заплатите банку ~4,1 млн ₽ процентов. 2. Высокие депозитные ставки 2026-2027 позволяют получить значительный доход в начале периода. 3. Стоимость ремонта (3,5 млн) и мебели (2,5 млн) — это 6 млн, которые в Модели 2 работают на депозитах. 4. Налоговая нагрузка в Модели 1 существенно выше: УСН 6% со всех доходов (аренда + продажа) Налог на имущество Vs. НДФЛ 18% только с процентного дохода в Модели 2. 5. Операционные расходы (коммуналка, страховка, риэлтор) снижают доходность недвижимости. Рекомендация: С точки зрения финансовой эффективности Модель 2 однозначно предпочтительнее. Однако стоит учесть нефинансовые факторы: • Недвижимость — это защита от инфляции • Возможность личного использования квартиры • Психологический комфорт владения активом Если ваша цель — максимизация доходности, выбирайте депозиты. Если важна диверсификация портфеля и владение реальным активом — можно рассмотреть недвижимость, но с пониманием, что это менее выгодно финансово.

Вот такие выводы. Как бы то ни было, у меня теперь есть расчёты от трёх моделей ИИ. Осталось посчитать и сформулировать собственные выводы. Вероятно, как-нибудь этим займусь. О результатах собственного анализа, если к тому будет интерес, сообщу дополнительно. 🐳Желаю удачных инвестиций в наступающем новом году! #Обзор #недвижимость #ИИ