Смирнов Недвижимость | Vysotsky Estate

Это ради эмоционального воздействия

ПРОШУ ПРОЩЕНИЯ ЗА МАТ!

Когда кто-то со сцены пиздит про 1000 сделок с новостройками ежегодно, у меня кроме снисходительной улыбки это ничего не вызывает. Давайте я вам на пальцах поясню, что такое 1000 сделок с новостройками в Москве. 1000 сделок это минимум 150 агентов 2-3 года работы в команде. Средний агентский офис в Москве это 25 агентов. То есть это работа 6-7 офисов в Москве. Всегда спрашивайте у пиздабола сколько у него агентов в сети 2-3 года работы в профессии. Минимальная квартира в новостройках в Москве продается сегодня за 9 млн рублей, а средний чек составляет сейчас 23 млн рублей. То есть комиссия с такой сделки составляет 690 тысяч рублей. Чтобы зафиксировать 1000 сделок в новостройках за собой, вам надо найти примерно 12 000 лидов и обработать их. Цена одного такого сырого контакта доходит в Москве до 9000 рублей. То есть вам в рекламу надо ввалить минимум 60 млн рублей за год. Давайте по-другому ещё объясню. У застройщика в самые хорошие времена считается продаваемый объем в год на одном Жилом Комплексе 400-500 лотов в год. Чтобы держать такой темп продаж, застройщику надо палить рекламный бюджет в размере 5-7 млн рублей в месяц на один ЖК. А тут 1000 сделок! То есть рекламный бюджет под 100 млн рублей в год. Давайте теперь умножим средний чек комиссии 690 тыс рублей, на 1000 сделок. Это выручка в 690 млн рубликов. Как думаете владелец компании с выручкой под 1 млрд рублей, ходил бы выступать перед 3 сотнями агентов? Чистая прибыль агентства недвижимости это 28-34% от выручки. Я вам гарантирую, что при EBITDA в 200 млн рублей в год, владелец компании не тратил бы время на хвастовство со сцены. Теперь к реальности! Офис на 25 опытных агентов это максимум 150 сделок в год. А в реальности с учетом более высоких чеков это скорее до 120 сделок. Что такое сделка с новостройкой? Это значит, что вам надо акцептовать кучу актов и документов или с агрегатором или напрямую с застройщиком. При 1000 сделок выгоднее работать уже напрямую с застройщиком. Тогда вам придется держать штат администрирующих 12 000 лидов, отслеживающих каждый клиентский кейс и выбивать из застройщика целый квартал комиссии. Это примерно 10-15 человек обслуживающих такие сделки. Чтобы сегодня построить агентство недвижимости в Москве, способное выйти на объем в 1000 сделок с застройщиками в год, нужно ввалить только в аренду офисов 30 млн рублей в год. В обучение, рекрутинг и автоматизацию ещё 50 млн рублей в год, в маркетинг минимум 60 млн рублей в год. На такие показатели агентство выйдет у вас через 4 года минимум. А это значит вам надо инвестировать за 2-3 первых года примерно 250 млн рублей. То есть 3 миллиона долларов. Уж поверьте мне, с моей осведомленностью на рынке недвижимости такую компанию я бы точно заметил. Да есть крепкие ребята в работе с Новостройками. Но они как правило сидят на рекламных бюджетах самого застройщика, то есть по сути они просто заменяют отделы продаж застройщика. Но там и комиссия в таком случае не рыночные 3%! При условии, что вы сидите на рекламном бюджете застройщика комиссию режут до 1,2-1,5%. Я в бизнесе по работе с застройщиками плотно 12 лет. Терпеть не могу пиздаболов, которыми переполнен этот рынок.

ЛОВУШКА 0% СТАВКИ! ГДЕ ТЫ ОШИБАЕШЬСЯ? https://youtu.be/p8lnc6SZkjM https://vkvideo.ru/video-228735830_456239667

Сегодня говорили с Олегом Репченко основателем Аналитического портала IRN RU и он высказал очень тонкую мысль. С 2003 по 2008 год мы тоже видели галопирующий рост цен. Только за этим росли аппетиты чиновников, себестоимость строительства с выводом прибыли через подрядчиков, росли цены на земельные участки. И в итоге приплыли к тому, что посыпался весь этот рынок так, что тот, что не обанкротился в 2008-2010, то перешел просто к другими владельцам. Сейчас по мнению Олега повторяется такой же сценарий, только с одной деталью, банкротится будут технически, а физически банкиры будут суетливо искать тех, кто будет достраивать объёмы. А с учётом того, что в банкротство пачками ложатся подрядчики сделать это будет очень непросто.

АНАЛИТИКИ ВЕШАЮТ ЛАПШУ, делая вид, что всё хорошо СМОТРИ ОБЗОР НОВОСТЕЙ https://youtu.be/V3OlxrHFff0 https://vkvideo.ru/video-228735830_456239665

Свежие кружочки-заметки из полей. Подвел итоги дня в канале МАКС и ответил на вопрос «А откуда у нас такие цены на новостройки?!!» https://max.ru/ogo_nedviga/AZpfiUu6PFU Подписывайтесь на канал в МАКС, там новый формат!!

🤑 Сколько зарабатывают риелторы в Москве в 2025 году В предложениях риелторских вакансий в Москве заработки зачастую доходят до миллионов рублей. Однако, по словам экспертов, такой доход доступен лишь единицам, особенно в условиях снижения спроса на столичную недвижимость. Агенты недвижимости получают доход в виде комиссионного вознаграждения. Его сумма рассчитывается как определенный процент от стоимости продажи или аренды недвижимости. При этом сумма зависит от сегмента недвижимости. Руководитель офиса «Москва Центральный» агентства Vysotsky Estate Сергей Смирнов рассказал, что заработки риелторов можно разделить в зависимости от опыта и профессионализма: 🔹средний доход стажера риелторского агентства, выходящего на максимальные показатели, составляет 100 тыс. руб. в месяц; 🔹максимальный доход риелтора — до 1,3 млн руб. в месяц; 🔹средний доход риелтора, работающего два-три года — 200-250 тыс. руб. Сергей Смирнов:

— В год через рынок пробегает до 20 тыс. человек, которые делают от одной до трех сделок и уходят из профессии. То есть 30% сделок в Москве заключают не агенты, а стажеры, которые уже не будут на следующий год в риелторском бизнесе. Максимальных результатов достигают 3–4% от всех агентов столицы, то есть 500–700 человек. В среднем риелтор в Москве заключает 15 сделок в год, а средний чек комиссии составляет 300 тыс. руб., агент забирает 50% от сделки. В среднем доход агента составляет 1,8 млн руб. в год.

Если говорить о конкретных примерах, то средняя квартира в московской новостройке стоит 28,5 млн руб., при размере комиссии 3% застройщик выплатит около 853 тыс. руб.; в Новой Москве средняя стоимость квартир ниже, она составляет 15,1 млн руб., средняя выплата от девелопера в районе 453 тыс. руб., отметила генеральный директор агрегатора недвижимости RedCat Наталья Шаталина. Она уточнила, что при работе риелтора в агентстве сумма вознаграждения за одну сделку в Москве в этом случае может составлять 427 тыс. руб.— 512 тыс. руб., а в Новой Москве — порядка 226–272 тыс. руб. Подпишитесь на канал

ЖК Михалковский от РГ рядом с Головинскими прудами. Парк огонь! Остальное глухо. Хорошо хоть у РГ проект симпатичный

И квартиры вам не помогут! Через 10 лет в Москве будет пустовать около 500 тыс квартир. Из-за плохого качества фонда в него будет вкладывать невыгодно, начнется самозахват помещений бедными слоями населения.

Кстати единственный аргумент рожать 3-4 детей в том, что у вас пенсии не будет! Никакой! Уже через 10 лет не будет такой опции в мире. Поэтому вам нужно инвестировать в 3-4 детей так, чтобы они своим реинвестициями поддерживали ваш небольшой частный бизнес в старости.

ГЛАВА 5. ЧТО СКРЫВАЮТ НАШИ ЧИНОВНИКИ ОТ ПРЕЗИДЕНТА? Они скрывают то, что уже понимают. В России программы субсидирования ставок привели к такой же катастрофе с ценами. Разогнали инфляцию. На коротком периоде времени по итогам 2025 года, кто-то тоже побежит в кабинет президента с криком «Работает программа!» Но дальше будет естественный откат. Демография – следствие сложного сплетения факторов. А не стимулирование деньгами, как это сделала Венгрия, а теперь делаем мы в России. Правда вряд ли этот лонгрид прочитает хоть один чиновник.

ГЛАВА 4: ПОЧЕМУ ПРОВАЛИЛОСЬ? Ошибка 1: Эффект "сейчас или никогда" Исследования показали суровую правду: CSOK не увеличила общее число детей. Программа просто заставила пары рожать раньше, чем они планировали. Демографы называют это "эффект таймирования" (timing effect). Что это значит: Пара планировала двоих детей. Первого в 2018, второго в 2021. Запустили CSOK. Пара родила обоих в 2016 и 2017, чтобы получить субсидию. Итог: • В 2016-2017: +2 ребенка (статистика растет!) • В 2018-2021: 0 детей (провал!) • Общее количество детей: 2 (как и планировали) Государство заплатило 10 миллионов форинтов за то, чтобы семья родила детей на 2 года раньше. Программа не создает больше детей. Она просто сдвигает время рождения. Ошибка 2: Скачок цен на жилье - субсидии съели сами себя Вот тут начинается настоящее веселье. Венгерское правительство решило дать людям деньги на жилье. Много денег. Миллиарды. Что произошло с ценами на недвижимость? Они взлетели втрое!!! Между 2015 и 2024 годами цены на жилье выросли почти на 300%. Идеальная петля обратной связи для уничтожения доступности жилья. Ошибка 3: Инфляция из-за самих льгот! Что это значило для семей У вас есть субсидия 10 миллионов форинтов на квартиру. Отлично! Но: • Хлеб подорожал на 67% • Яйца на 74% • Молоко на 73% • Энергия на 55% Вы думаете о детях или о том, КАК ВЫЖИТЬ?

ГЛАВА 3: РЕЗУЛЬТАТЫ ЭКСПЕРИМЕНТА - ДЕМОГРАФИЧЕСКАЯ КАТАСТРОФА То, что произошло на самом деле Давайте посмотрим на коэффициент фертильности (сколько детей в среднем рожает одна женщина). Динамика коллапса: 2011 - 1,23 исторический минимум 2015 - 1,45 запуск CSOK 2016-2019 - 1,53-1,55 "Работает!" - кричали авторы 2021 - 1,61 Триумф! 2022 - 1,56 Что-то пошло не так 2023 - 1,51 Стало хуже 2024 - 1,38 стало опять всё плохо Провал на все 2 миллиарда Евро!!! И перегруз бюджета страны Абсолютные цифры рождений: 2023: 85 200 новорожденных 2024: 77 500 новорожденных ПАДЕНИЕ: -9% ЗА ГОД За первые 8 месяцев 2025 года: Естественная убыль населения: 34 903 человека Это на 7,5% больше, чем годом ранее Прогноз на 2025 год Коэффициент фертильности: 1,31 ребенка на женщину Один из худших показателей в Европе. После того, как потратили 5% ВВП на поддержку семей.

ГЛАВА 2: МАСШТАБЫ КАТАСТРОФЫ - СКОЛЬКО ПОТРАТИЛИ Цифры заставляют Венгров плакать до сих пор За 2015-2023 годы: Семей получили поддержку: 233 000 Выплачено: 754 миллиарда форинтов (€1,9 млрд) К 2021 году: Получателей: 192 000 семей Сумма: 467,4 миллиарда форинтов Только 2024 год: CSOK Plus: 294,8 миллиарда форинтов С кредитами: 361,4 миллиарда форинтов Венгрия стала чемпионов Европы по тратам на семьи Для сравнения: Венгрия на семьи: 5% ВВП Венгрия на армию: 2,4% ВВП Приматы решили, что дети важнее танков. Что это значит реально Исследование показало: государство финансировало в среднем 52% стоимости жилья для участников программы. Половину квартиры покупало государство. За счет налогоплательщиков, естественно. Что естественно перегрузило нагрузку на бюджеты и надуло инфляцию в стране!

ЧАСТЬ 1: ВЕЛИКАЯ ИДЕЯ 2015 год: рождение программы CSOK Июль 2015 года. Венгерское правительство запускает программу CSOK (Családi Otthonteremtési Kedvezmény). По-русски это означает "Семейная жилищная субсидия". Ничего не напоминает? Суть проста, как банан для шимпанзе: "Хотите детей? Получайте деньги на квартиру!" Сколько давали Один ребенок: субсидия: 600 000 форинтов (€1 500) Два ребенка: субсидия: 2 600 000 форинтов (€6 500) Три и больше: субсидия: 10 000 000 форинтов (€25 000) Плюс льготные кредиты под 3% годовых на 10 миллионов форинтов! Выглядит щедро, правда? 2019 год: удваиваем ставку! Чиновники решили, что недостаточно щедры. Запустили Babaváró hitel - "кредит для ожидающих ребенка". Условия: • Беспроцентный кредит до 10 млн форинтов • Только для молодых состоящих в браке пар • Обещали родить детей Бонусы: -Первый ребенок: проценты заморозились -Второй ребенок: списали 30% долга -Третий ребенок: списали ВСЁ "Гениально!" - кричали чиновники в правительстве.

ВЕНГЕРСКИЙ ЭКСПЕРИМЕНТ: КАК ПРОНАТАЛИЗМ ЗА 2 МИЛЛИАРДА ЕВРО УБИЛ РОЖДАЕМОСТЬ Давно у нас не было Лонгрида! История о том, как чиновники в правительстве думали, что знают экономику. Представьте себе страну Венгрия. В этой стране правительство очень боится вымирания. Боится того, что венгров станет меньше. Боится демографического коллапса. И что делает правительство, когда боится? Правильно. Тратит деньги. Много денег. Очень много денег. 754 миллиарда форинтов (около 2 миллиардов евро) за девять лет. На что? На подкуп граждан, чтобы те рожали детей. Добро пожаловать в историю о том, как целое государство превратилось в обезьяну с калькулятором, которая не умеет считать.

Подвел итоги дня в канале MAX! Там теперь я пишу видео кружочки с мест, которые посещаю по работе и подвожу итоги дня, ориентируясь на новостную повестку! https://max.ru/ogo_nedviga/AZpZk8pZPGM

Если River Park Кутузовский премиалка , то тогда Монблан от Галс и Тарарская 35 от Донстрой - тяжелый Luvury